Lợi ích ở Thủ Thiêm

Tôi có một bận tâm riêng với Thủ Thiêm. Năm 2005, TP HCM có công văn kèm theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho Thủ Thiêm gửi tới Bộ Tài nguyên và Môi trường với đề nghị cho ý kiến. Với tư cách Thứ trưởng, tôi đã ký một công văn không đồng ý vì thấy người dân thiệt thòi quá.

Mươi ngày sau, Bộ trưởng trao đổi với tôi: "Lãnh đạo TP HCM muốn tôi giao cho thứ trưởng khác ký công văn tán thành họ, nhưng tôi không đồng ý. Tôi muốn anh ký công văn khác theo tinh thần Thành phố cứ thực hiện như thẩm quyền".

Cuối cùng, tôi ký một công văn có nội dung đại ý rằng, Bộ không đồng ý với phương án đưa ra, nhưng Thành phố có thể quyết định theo thẩm quyền và chịu trách nhiệm với quyết định của mình.

Bán đảo Thủ Thiêm gắn với Dự án Phát triển khu đô thị mới Thủ Thiêm trở nên nổi tiếng từ năm 2002, khi TP HCM ban hành quyết định thu hồi đất (ngày 10/5/2002) và quy định vể đền bù, hỗ trợ, tái định cư (ngày 21/11/2002, được sửa đổi, bổ sung năm 2006 và 2009). Người Thủ Thiêm bức xúc đã đành, nhân dân các nơi cũng rất quan tâm. Thủ Thiêm, sau gần hai chục năm, vẫn như một vết thương chưa khép miệng.

Thanh tra Chính phủ năm 2018-2019 đã kiểm tra, rồi sau đó thanh tra toàn diện và ban hành các kết luận. Trong Kết luận thanh tra số 1041/TB-TTCP ngày 26/6/2019, phần "kết quả đạt được" chỉ nửa trang giấy, nhưng phần "khuyết điểm, vi phạm" dài tới 7 trang, đều có nguyên nhân chủ quan là chính.

Tháng 4 năm ngoái, công luận lại xôn xao về việc các bản đồ quy hoạch 1/5.000 của Khu đô thị mới Thủ Thiêm đồng loạt biến mất khỏi mọi nơi lưu trữ như Văn phòng UBND Thành phố, Bộ Xây dựng, Văn phòng Chính phủ, Lưu trữ Quốc gia. Tình huống được báo chí miêu tả li kỳ như trong truyện trinh thám, với nhiều suy luận theo kiểu "thuyết âm mưu".

Trả lời phỏng vấn báo chí khi đó, tôi đã nói rằng cần thận trọng tiệm cận vấn đề, đừng vội kết luận về một dàn dựng có ý đồ thủ tiêu bản đồ quy hoạch. Tôi đã phân tích pháp luật trước năm 2004 và thấy rằng không có quy định nào về bản đồ quy hoạch mà chỉ có đồ án quy hoạch được thể hiện trên các loại bản đồ địa hình, địa chính.

Quy định lưu trữ cũng chỉ nói về hồ sơ đồ án quy hoạch phải được lưu trữ, không nói cụ thể về các bản đồ kèm theo. Vậy nên tôi tư duy trên nền màu hồng rằng vì quy định không cụ thể nên có thể bản đồ kèm theo không nộp lưu trữ.

Nhưng tôi đã áy náy khá lâu về chuyện bản đồ thể hiện quy hoạch biến mất tại tất cả mọi nơi lưu trữ. Kết luận của Thanh tra Chính phủ có đủ căn cứ cho là có lưu trữ, nhưng chỉ phê bình về công tác lưu trữ không tốt tại các cơ quan liên quan nên bị mất. Vậy nên tôi buộc phải chuyển tư duy sang nền màu xám: không thể có việc lưu trữ không tốt tại tất cả các nơi, phải điều tra theo hướng có ý đồ làm mất đồng loạt bản đồ.

Vậy thì những sai phạm khác mang tính chủ quan chỉ là năng lực quản lý yếu kém hay cũng có ý đồ chủ động lách qua kẽ hở luật pháp? Việt Nam có một "rừng luật". Cành của các cây rừng đan xem chằng chịt nhưng cây nào cũng rất cô đơn, giữa sự cô đơn ấy là những khoảng trống đáng kể. Người thật thà đi vào "rừng" này dễ bị lạc, người tinh quái đi trong "rừng" lại như dạo chơi.

Trở lại câu chuyện thẩm quyền thu hồi đất, theo quy định của Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ban hành năm 2001, Chính phủ chỉ thu hồi đất, giao đất đối với đất quốc phòng, an ninh và đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án (nay gọi là BT). Còn đối với các loại dự án khác đều thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh.

Như vậy, tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, pháp luật đã quy định thẩm quyền thu hồi đất rất rõ ràng. Việc gì Thành phố phải trình lên Chính phủ thu hồi đất, rồi Thủ tướng Chính phủ lại có ý kiến chỉ đạo giao thẩm quyền cho thành phố? Phải chăng ở đây có ẩn phía sau ý định đổi đất lấy hạ tầng (BT) nên thẩm quyền mới bị "đá lên, thả xuống" như vậy?

Sau khi đất đã được giải phóng mặt bằng (gọi là có "đất sạch") phương thức BT được áp dụng rộng khắp ở Thủ Thiêm từ 2012. Các địa phương thường đề nghị phải áp dụng BT đổi bằng đất vì không có kinh phí thực hiện giải phóng mặt bằng để có "đất sạch". Tại Thủ Thiêm, thành phố đã chi ngân sách để có "đất sạch" mà vẫn dùng BT đổi bằng đất là một nghịch lý. Thuận lý phải là đem "đất sạch" ra đấu giá để lấy tiền trả cho việc xây dựng hạ tầng. Dự án xây dựng hạ tầng, thuộc phạm vi mua sắm công, cũng phải tổ chức đấu thầu.

Đi sâu vào việc thực hiện phương thức BT ở Thủ Thiêm, một xảo thuật về kỹ thuật định giá đất đem đổi lấy hạ tầng đã xuất hiện. Giá đất được thuyết minh là thẩm định theo phương pháp thặng dư.

Giá đất được xác định bình quân cho toàn Khu đô thị mới Thủ Thiêm đúng bằng giá trị bình quân đầu tư trên đất. Lúc đầu xác định giá trị đầu tư trên đất bình quân là 52 triệu đồng mỗi m2; sau đó giảm trừ đi một số hạng mục đầu tư trên đất nên giá trị bình quân này giảm còn 26 triệu đồng mỗi m2. Một kỹ xảo nhỏ, nhưng "hô biến" giá đất giảm mất một nửa.

Trước hết, cách định giá đất nói trên cho toàn khu vực là cách định giá hàng loạt, không phải cách định giá cho từng khu vực đất cụ thể sẽ đem đổi. Đó là sai.

Tiếp theo, việc định giá đất theo phương pháp thặng dư chỉ được sử dụng để định giá đất khi giao đất để tạo lập một bất động sản đưa vào kinh doanh dựa trên kịch bản kinh doanh giả định về doanh thu và chi phí trong tương lai. Giá đất đối với đất để xây dựng một rạp chiếu phim khác với giá đất đối với đất xây dựng một khách sạn. Đạo diễn giá đất theo cách định giá như trên cũng là một cái sai nữa. Những cái sai này làm giảm rất lớn giá trị đất đai đem đổi lấy hạ tầng so với giá trị thị trường.

Sự chênh lệch giá trị do định giá đất gây ra trong phương thức BT, cũng như trong cách Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất với nhà đầu tư được chỉ định sẽ mang lại lợi ích lớn cho nhà đầu tư đó. Mọi diễn biến như trên cho thấy người có thẩm quyền của thành phố đã vận dụng pháp luật có lợi cho nhà đầu tư, không vì lợi ích của Nhà nước, của toàn dân và của người dân tại chỗ. Liệu lợi ích này có được chia sẻ với ai không?

Đặng Hùng Võ
 PS st Theo VnExpress