Đất nóng, tâm lạnh

Tôi nhận được dăm bảy cuộc gọi, email từ những người xa lạ kêu cứu về đất đai mỗi tháng. Oan ức đa dạng, nhưng họ đều chung nhau ở thân phận khiến tôi nghĩ “sao yếu đuối và mong manh đến vậy”.

Người thì kêu chính quyền cấp huyện tự ý quyết định chia thừa kế đất đai do bố mẹ họ không để lại di chúc, nay họ không được gì. Người thì kêu doanh nghiệp bị phá sản bởi đất bị nhà nước thu hồi mà không bồi thường. Người thì bị chính quyền bắt ký vào một văn bản cho rằng đất họ sử dụng vài đời nay là đất thuê của nhà nước, sau đó huyện lấy lại vì không muốn cho thuê nữa, họ trắng tay. Đại đa số chuyện của họ vẫn là giá đất chính quyền quy định quá thấp làm cho tổng tiền nhận bồi thường, hỗ trợ không đủ để khôi phục sinh kế nên rơi vào nghèo đói.

Đành rằng chuyển dịch đất từ hiện trạng sử dụng thiếu hiệu quả sang mục đích khác hiệu quả cao hơn là điều tất yếu phải làm để phát triển. Nhưng cũng có một điều tất yếu khác phải bảo đảm: hiệu quả sử dụng đất trong tương lai trừ đi hiệu quả sử dụng đất theo hiện trạng phải là số dương rất lớn, đủ để chia sẻ giữa nhà nước, nhà đầu tư (đóng góp tiền) và người đang sử dụng đất (đóng góp đất).

Ở các nước tiến bộ, người ta gom đất để đầu tư phát triển dựa trên nguyên tắc "chia sẻ lợi ích từ hiệu quả sử dụng đất tăng thêm". Tức nhà đầu tư phải thuê đất hoặc nhận góp vốn bằng đất của người đang sử dụng để đầu tư dự án. Xã hội rất bình yên.

Ở ta, nhà nước vẫn thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Luật đã quy định giá đất tính bồi thường phải phù hợp giá đất trên thị trường, nhưng chính phủ lại quy định phương pháp định giá đất thứ 5 bằng cách lấy giá đất theo bảng giá nhân với một hệ số do chủ tịch ủy ban tỉnh quyết định theo chủ quan. Cách định giá này đã kéo Luật Đất đai 2013 về năm 1993. Giá đất tính bồi thường chỉ khoảng 50 % đến 70 % giá đất trên thị trường. Kinh tế tuy tăng lên nhưng bất ổn xã hội cũng vì thế mà tăng theo.

Đầu 2016, Thủ tướng đã đặt yêu cầu sửa đổi Luật Đất đai 2013 để phát triển nông nghiệp quy mô lớn. Đây là chính sách tốt cho 75 % dân vẫn đang sống tại nông thôn chủ yếu bằng nông nghiệp. Tôi được mời tham dự buổi đối thoại chính sách trên truyền hình về hạn điền quá hẹp ở ta (chỉ có 30 hecta tại Tây Nam Bộ và 20 hecta tại các vùng khác). Hôm đó, câu chuyện tập trung vào "Vua chuối" Út Huy ở Long An. Anh một tay nắm giữ 300 hecta để làm các nông trại chuối ở nhiều tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long. Tôi rất tâm đắc với câu nói của Út Huy. Đại ý, biết là trái luật nhưng vẫn cứ làm, "vừa làm vừa la, mấy anh trên trung ương xuống đây làm nông dân đã rồi hãy về xây dựng pháp luật".

Cách đây vài tuần, tôi lại được mời tham gia buổi đối thoại chính sách khác trên truyền hình cùng với một anh kỹ sư cơ khí đã gom đất nông nghiệp bỏ hoang để trồng lúa bằng công nghệ hiện đại tại Đồng bằng sông Hồng. Một tay anh đã nắm giữ 75 hecta đất để trồng lúa trên những cánh đồng lớn. Gần năm năm rồi mà luật vẫn y nguyên, chuyện vẫn như cũ. Khi bước ra khỏi buổi ghi hình, tôi và anh mỗi người được nhận một phong bì bên trong có 500 nghìn Đồng. Anh hồn nhiên nói rằng, kể từ khi làm cánh đồng lớn, đi đâu cũng phải cầm phong bì theo, hôm nay lần đầu tiên anh được nhận phong bì. Tôi bùi ngùi, một chính sách hay đi từ văn bản ra cánh đồng quả là quá nhọc nhằn.

Đến 2018, Thủ tướng lại yêu cầu sửa đổi các luật có liên quan đến thị trường bất động sản nhằm tạo khung pháp luật hợp lý cho phát triển các bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng kiểu mới như condotel và loại bỏ những xung đột pháp luật để dễ dàng phê duyệt các dự án đầu tư. Condotel cứ phát triển ào ạt mà không dựa trên một hệ quy chiếu pháp luật nào. Rồi Cocobay và nhiều dự án condotel khác đứt gánh mà luật vẫn chưa được sửa. Đến 14/2/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường mới xuất ra Công văn 703 hướng dẫn việc cấp "sổ đỏ" cho condotel không gồm quyền sử dụng đất theo như pháp luật hiện hành. Tôi buồn vì quy định không mới mà theo đó, xung đột lợi ích của các bên tham gia đầu tư vào condotel sẽ kịch liệt hơn.          

Từ 2019, do các luật chưa được sửa nên cung dự án bất động sản ra thị trường quá thấp. Mỗi năm Hà Nội và TP HCM chỉ phê duyệt được vài dự án, trong khi mỗi năm trước 2019 con số dự án là vài chục. Trong vài năm tới, cầu cao hơn nhiều do đô thị hóa mạnh hơn, cung lại giảm đi mười lần nên giới đầu cơ ắt sẽ nắm bắt, bong bóng nổi lên, hậu quả tất sẽ đến là khủng hoảng cung thấp - cầu cao. Sửa các luật ngay bây giờ may ra còn kịp.

Đầu năm 2020, số người Trung Quốc nắm giữ những khoảng đất rộng tại Đà Nẵng đã được Bộ Quốc phòng đưa ra Nghị trường. Người dân lại thấp thỏm lo âu vì vận nước. Nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận đất đai ở Việt Nam có nhiều cách: làm dự án đầu tư trực tiếp hay dự án trợ giúp chính thức của chính phủ hay trúng thầu một dự án đấu thầu nội địa đã được chính thức quy định tại pháp luật hiện hành. Nguy nan không nằm trong các quy định pháp luật mà chủ yếu ở thực thi pháp luật không nghiêm do trình độ yếu, đạo đức kém.

Điều đáng ngại hơn là bằng cách nào để ngăn chặn hình thức đại gia nước ngoài núp bóng người Việt mua các bất động sản của hộ gia đình, cá nhân Việt? Các đại gia Trung Quốc đã bỏ nhiều tiền để mua nhiều doanh nghiệp quan trọng của Mỹ, Canada, châu Âu, Australia... mục tiêu là để chế ngự công nghệ và kinh tế thế giới. Đối với Việt Nam, công nghệ và kinh tế còn nhỏ nhoi, nếu căn cứ vào địa chính trị thì chế ngự đất đai có thể trở thành mục tiêu chính. Nhìn rộng hơn, các đại gia nước ngoài còn có thể tiếp cận được đất tại Việt Nam thông qua mua cổ phiếu ở mức chi phối doanh nghiệp nội địa trên thị trường chứng khoán, mua trái phiếu do doanh nghiệp trong nước phát hành, cho vay tín dụng không chính thức hoặc chính thức... Tất cả các hình thức này đều có thể dẫn đến mua bán và sáp nhập doanh nghiệp ở dạng buộc phải chuyển nhượng dự án hay mua lại cả công ty. Đất đai theo đó mà sang tay người nước ngoài. Đây là những khoảng trống siêu lớn, khá nguy hiểm đang tồn tại trong Luật Đất đai 2013.

Thủ tướng hồi đầu tháng 6 đã giao nhiệm vụ cho một số bộ, trong đó có Bộ Tài nguyên và Môi trường rà soát, hoàn thiện các quy định pháp luật và báo cáo chính phủ để xử lý những vấn đề nêu trên. Song nhìn vào chương trình của Quốc hội đang họp, tôi thấy các nghị sỹ sẽ biểu quyết thông qua Luật Đầu tư (sửa đổi) và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng, còn dự án sửa đổi Luật Đất đai 2013, không hiểu vì đâu, vẫn im lặng.

Việc chậm sửa luật quan trọng này không chỉ làm dân cực khổ, kinh tế rủi ro, xã hội bất ổn, mà còn làm khó cho bảo vệ đất nước. Tôi thấy chạnh lòng và nản chí.

Đặng Hùng Võ

( C. H sưu tầm)